Mieszkanie na dwie osoby, a kredyt tylko jednej - co trzeba wiedzieć?

Mieszkanie kupowane przez dwie osoby, ale finansowane kredytem tylko jednej z nich, to układ możliwy i dość częsty, zwłaszcza przy zakupie z partnerem, dzieckiem albo z pomocą rodziny. Najważniejsze jest jednak rozdzielenie trzech rzeczy: własności nieruchomości, odpowiedzialności za dług i zabezpieczenia hipotecznego. Jeśli te elementy zostaną źle ustawione na starcie, później łatwo o kosztowne poprawki, nerwy i blokadę przy sprzedaży albo zmianie właściciela.

Jak działa układ, w którym mieszkanie należy do dwojga, a kredyt bierze jedna osoba

Najprościej mówiąc, w takim modelu akt notarialny reguluje własność nieruchomości, a umowa kredytu reguluje dług wobec banku. To dwa osobne światy, które muszą się ze sobą spinać, ale nie są tym samym. Jeśli w akcie są wpisane dwie osoby, to obie są właścicielami lub współwłaścicielami mieszkania, nawet wtedy, gdy tylko jedna z nich jest kredytobiorcą.

W praktyce warto rozróżnić cztery role:

To ważne: druga osoba wpisana do aktu nie staje się automatycznie poręczycielem. To zupełnie inna konstrukcja prawna i bankowa. Jeśli nie podpisuje umowy kredytu ani osobnego zabezpieczenia, nie odpowiada za sam dług tak jak kredytobiorca, choć jej udział w mieszkaniu może zostać obciążony hipoteką. Z tego wynika proste pytanie: kiedy bank w ogóle zgodzi się, by dług spoczywał tylko na jednej osobie?

Kiedy bank zgodzi się na jednego kredytobiorcę

Bank akceptuje taki układ wtedy, gdy jedna osoba samodzielnie ma wystarczającą zdolność kredytową i nieruchomość dobrze zabezpiecza kredyt. W praktyce patrzy się na dochód, koszty utrzymania, inne zobowiązania, historię w BIK oraz wskaźnik LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości mieszkania. Im wyższy kredyt i im bardziej napięty budżet, tym częściej bank będzie oczekiwał drugiej osoby po stronie kredytu, a nie tylko po stronie aktu.

• Jeśli jedna osoba ma stabilny dochód i niskie obciążenia, szansa na kredyt na jedną osobę rośnie.
• Jeśli druga osoba ma być tylko współwłaścicielem, bank może poprosić o jej zgodę na ustanowienie hipoteki.
• Jeśli para ma wspólne dochody, ale nie chce wspólnego długu, bank i tak oceni ryzyko bardzo indywidualnie.
• Jeśli mówimy o małżeństwie z majątkiem wspólnym, sprawa bywa bardziej złożona i trzeba sprawdzić zasady konkretnego banku oraz ustrój majątkowy.

Z mojego punktu widzenia najczęściej problem nie leży w samym akcie, tylko w tym, że ktoś zakłada z góry, że „jakoś się to u notariusza załatwi”. Nie załatwi się, jeśli bank uzna zdolność za zbyt niską albo jeśli własność i zabezpieczenie nie będą logicznie ustawione. Kiedy ten warunek jest spełniony, można przejść do podpisów i wpisu hipoteki.

Jak wygląda podpisanie aktu i zabezpieczenie kredytu

Proces wygląda prościej, niż się wydaje, ale wymaga porządku. Notariusz nie ocenia zdolności kredytowej, a bank nie rozpisuje udziałów w mieszkaniu. Każdy robi swoją część, dlatego wszystkie dokumenty trzeba dopasować jeszcze przed podpisaniem.

1. Najpierw bank wydaje decyzję kredytową i wskazuje warunki uruchomienia środków.
2. Następnie strony ustalają, kto będzie wpisany do aktu jako właściciel lub współwłaściciel i w jakich udziałach.
3. W akcie notarialnym przenoszącym własność pojawiają się wszystkie osoby, które mają zostać właścicielami.
4. Osoba będąca właścicielem nieruchomości składa oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku albo podpisuje dokument przygotowany w procedurze bankowej.
5. Do sądu trafia wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
6. Dopiero po spełnieniu warunków bank uruchamia kredyt, a po wpisie w księdze wieczystej zabezpieczenie zaczyna działać w pełnym zakresie.

Tu wchodzi techniczne pojęcie wpisu konstytutywnego, czyli wpisu, od którego zależy powstanie prawa. W przypadku hipoteki oznacza to, że samo podpisanie papierów nie wystarcza - liczy się jeszcze wpis do działu IV księgi wieczystej. To dlatego tak ważne jest, by po akcie nie odkładać formalności „na później”. Jeśli ktoś później chce dopisać drugą osobę do własności albo zmienić układ kredytu, sprawa robi się wyraźnie trudniejsza. Na etapie dokumentów pojawia się więc drugi temat, który lubi zaskakiwać kupujących: koszty.

Jakie dokumenty i koszty trzeba przygotować

Przy takim zakupie warto myśleć o kosztach w dwóch koszykach: kosztach jednorazowych i kosztach zależnych od rynku, na którym kupujesz mieszkanie. Największe różnice zwykle wynikają z tego, czy kupujesz lokal z rynku pierwotnego, czy wtórnego.

Przy mieszkaniu za 600 000 zł sam PCC na rynku wtórnym to 12 000 zł, więc to zwykle największa jednorazowa pozycja poza wkładem własnym. Na rynku pierwotnym PCC od sprzedaży mieszkania co do zasady nie ma, bo koszt podatkowy jest inaczej rozłożony w cenie. Do tego dochodzą dokumenty, bez których bank i notariusz często nie ruszą dalej:

• dowody osobiste wszystkich osób podpisujących akt lub umowę kredytu,
• decyzja kredytowa albo promesa banku,
• umowa przedwstępna lub rezerwacyjna, jeśli była podpisana,
• numer księgi wieczystej i dokument potwierdzający stan prawny lokalu,
• oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki, jeśli bank tego wymaga,
• dokumenty potwierdzające dochód osoby, która bierze kredyt.

To właśnie te detale najczęściej robią różnicę między spokojnym podpisem a chaosem na ostatniej prostej. Ale nawet dobrze przygotowany komplet papierów nie chroni przed błędami w samym układzie prawnym, dlatego warto je nazwać wprost.

Najczęstsze błędy, które potem wychodzą przy sprzedaży albo rozstaniu

Najbardziej kosztowny błąd, jaki widzę w takich transakcjach, to wpisanie dwóch osób do własności bez spokojnej rozmowy o tym, kto faktycznie ponosi ryzyko finansowe. Na etapie zakupu wszystko wygląda prosto, ale po roku albo po rozstaniu okazuje się, że nie ma zapisanych zasad wyjścia z układu.

• Mylenie własności z kredytem. To, że ktoś jest właścicielem, nie znaczy, że jest dłużnikiem banku. I odwrotnie.
• Traktowanie drugiej osoby jak automatycznego poręczyciela. To nie działa w ten sposób i potem rodzi nieporozumienia.
• Wpisanie udziałów „na oko”. Jeśli jedna osoba wnosi większy wkład własny albo bierze na siebie większość kosztów, warto to odzwierciedlić w udziałach albo w osobnej umowie.
• Brak planu awaryjnego. Gdy jedna osoba chce sprzedać udział, wyprowadzić się albo przestać płacić, bank i notariusz nie rozwiążą za stronę ich wcześniejszych ustaleń.
• Liczenie, że prywatne ustalenia wystarczą wobec banku. Nie wystarczą. Bank patrzy na umowę, zabezpieczenie i księgę wieczystą, a nie na luźne deklaracje.

Ja zwykle radzę, żeby przy nieruchomości kupowanej wspólnie, ale finansowanej nierówno, spisać prostą umowę między stronami: kto dokłada ile, kto płaci raty, co dzieje się przy sprzedaży i jak rozlicza się remonty. To nie musi być rozbudowany dokument, ale musi być jasny. Jeśli wcześniej nie ustali się planu wyjścia, później pomaga już tylko bank albo sąd.

Co zrobić, jeśli po czasie jedna osoba chce wyjść ze współwłasności

To jest ten moment, w którym wiele osób odkrywa, że sama zmiana w akcie albo wpis w księdze wieczystej nie zamyka jeszcze całej sprawy. Trzeba osobno uporządkować własność i dług. Bez tego jedna osoba może przestać być właścicielem, ale nadal pozostać związana z kredytem albo odwrotnie.

Najczęstsze warianty są trzy:

• Sprzedaż udziału albo całej nieruchomości i spłata kredytu z uzyskanej kwoty.
• Zniesienie współwłasności u notariusza, jeśli strony się dogadują, albo przez sąd, jeśli porozumienia nie ma.
• Aneks do kredytu lub refinansowanie, jeśli jedna osoba ma przejąć dług i bank uzna, że sama go udźwignie.

W praktyce ważna jest jedna zasada: zmiana właściciela nie zwalnia automatycznie z kredytu. Do skreślenia kogoś z umowy kredytowej potrzebna jest zgoda banku i jego ocena ryzyka. Jeśli zaś zmienia się tylko kredyt, a nie własność, problem też nie znika. Dlatego najlepiej zamknąć te trzy decyzje jeszcze przed wizytą u notariusza.

Trzy decyzje, które warto zamknąć przed podpisaniem aktu

• Kto ma jaki udział w mieszkaniu i czy te udziały odpowiadają realnym wpłatom.
• Kto jest kredytobiorcą i czy druga osoba ma być tylko właścicielem, współkredytobiorcą czy osobą wyrażającą zgodę na hipotekę.
• Co się dzieje w trudnym scenariuszu, czyli przy sprzedaży, rozstaniu, spadku dochodu albo chęci wyjścia z własności.

Jeśli te trzy punkty są spisane i zaakceptowane przez bank, taki model bywa bardzo wygodny: pozwala połączyć dwa nazwiska w jednym akcie i jedno źródło finansowania bez sztucznego komplikowania zakupu. Jeśli nie, lepiej zatrzymać się przed podpisaniem i dopracować konstrukcję, bo po akcie każdy ruch staje się wolniejszy, droższy i bardziej zależny od zgody innych stron.