To jeden z tych dokumentów, które wyglądają technicznie, ale w praktyce mocno porządkują relację między wynajmującym a najemcą. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji jest ważne przede wszystkim wtedy, gdy strony chcą mieć prostszą drogę na wypadek problemów z opróżnieniem lokalu po zakończeniu umowy. Poniżej wyjaśniam, kiedy się je stosuje, co musi zawierać, ile kosztuje i jakie błędy najczęściej psują jego skuteczność.
Najważniejsze informacje, zanim podpiszesz dokument
- To nie jest zwykłe oświadczenie pisemne, tylko element aktu notarialnego, który może przyspieszyć egzekucję po spełnieniu warunków z ustawy.
- Najczęściej pojawia się w najmie okazjonalnym i najmie instytucjonalnym, a nie w standardowej umowie najmu.
- W najmie okazjonalnym najemca wskazuje lokal zastępczy, a właściciel tego lokalu wyraża zgodę na zamieszkanie.
- Po zakończeniu umowy najemca dostaje pisemne żądanie opróżnienia lokalu: co najmniej 7 dni przy najmie okazjonalnym i co najmniej 14 dni przy instytucjonalnym.
- W 2026 r. maksymalna taksa notarialna za sporządzenie takiego oświadczenia wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia, czyli 480,60 zł, zanim doliczy się ewentualne wypisy i inne opłaty.
- Przy najmie okazjonalnym właściciel ma 14 dni na zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego od dnia rozpoczęcia najmu.
Czym jest takie oświadczenie i po co się je podpisuje
Najprościej mówiąc, chodzi o notarialną zgodę najemcy na to, że po spełnieniu warunków z umowy można prowadzić wobec niego egzekucję obowiązku opróżnienia i wydania lokalu. Ja traktuję ten dokument jak bezpiecznik procesowy, a nie jak narzędzie do natychmiastowego wyrzucenia kogokolwiek z mieszkania. Sam akt nie zastępuje wypowiedzenia umowy, nie skraca automatycznie terminu najmu i nie działa bez dalszych kroków formalnych.
W praktyce to rozwiązanie służy temu, żeby wynajmujący nie musiał zaczynać od klasycznego, długiego sporu o opróżnienie lokalu. Taki akt staje się podstawą do dalszej egzekucji po nadaniu klauzuli wykonalności przez sąd. To właśnie dlatego ten temat pojawia się najczęściej przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym, czyli tam, gdzie ustawodawca przewidział szybszą ścieżkę wyjścia z umowy.
Warto też od razu rozdzielić dwie rzeczy: oświadczenie o poddaniu się egzekucji i samą umowę najmu. Pierwsze porządkuje egzekucję, drugie reguluje cały stosunek najmu. Jeśli te dwa elementy są pomieszane albo niedopisane, później pojawia się niepotrzebny spór o to, czy dokument w ogóle zadziałał tak, jak strony zakładały. Z tego miejsca naturalnie przechodzę do tego, co taki akt musi zawierać, żeby miał sens.
Jak wygląda akt i jakie elementy są naprawdę obowiązkowe
W tej części najwięcej zależy od formy najmu, ale rdzeń jest podobny: dokument ma być na tyle precyzyjny, żeby nie było wątpliwości, kto się zobowiązuje, do czego i w jakiej sytuacji egzekucja może ruszyć. W przypadku aktu notarialnego nie chodzi o ozdobny opis, tylko o konkret.
Najważniejsze elementy wspólne
- dane stron, czyli najemcy i wynajmującego,
- dokładne wskazanie lokalu, którego dotyczy umowa,
- treść zobowiązania do opróżnienia i wydania lokalu,
- termin, w którym najemca ma wykonać obowiązek po doręczeniu żądania,
- forma notarialna, bez której dokument traci praktyczną wartość,
- jeśli akt jest sporządzany osobno, jasne wskazanie, z jakiego stosunku prawnego wynika obowiązek.
Co dochodzi w najmie okazjonalnym
Tu najemca nie tylko zgadza się na egzekucję, ale też wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać, jeśli zajdzie potrzeba opróżnienia obecnego mieszkania. Do tego potrzebne jest oświadczenie właściciela tego lokalu albo osoby, która ma do niego tytuł prawny, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających. To nie jest zbędny papier. Bez tego cały model najmu okazjonalnego traci jedną z kluczowych przewag.
Przeczytaj również: Adres lokalu zastępczego w najmie okazjonalnym - jak go wpisać?
Co dochodzi w najmie instytucjonalnym
Tu konstrukcja jest inna. Najemca składa oświadczenie notarialne, że poddaje się egzekucji, ale zamiast wskazywać lokal zastępczy, przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania zobowiązania nie przysługuje mu najem socjalny ani pomieszczenie tymczasowe. To mocniejszy i bardziej „biznesowy” model zabezpieczenia, dlatego stosują go podmioty wynajmujące lokale w ramach działalności gospodarczej.
Z praktycznego punktu widzenia najważniejsze jest jedno: dokument nie może być ogólnikowy. Im dokładniej opisany obowiązek i sytuacja, w której ma być wykonany, tym mniejsze ryzyko, że sąd albo komornik zakwestionują jego przydatność. A skoro wiemy już, co ma się w nim znaleźć, przejdźmy do ścieżki od podpisu do ewentualnej egzekucji.
Jak przebiega procedura od podpisu do egzekucji
To etap, na którym najwięcej osób ma nierealne oczekiwania. Sam akt notarialny nie oznacza jeszcze eksmisji. Najpierw musi się skończyć umowa albo nastąpić jej skuteczne wypowiedzenie, potem wynajmujący doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, a dopiero później, przy braku reakcji, idzie do sądu po klauzulę wykonalności.
- Strony podpisują umowę najmu i akt notarialny z oświadczeniem najemcy.
- Jeżeli to najem okazjonalny, właściciel zgłasza umowę do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.
- Po zakończeniu umowy albo jej skutecznym rozwiązaniu wynajmujący wysyła żądanie opróżnienia lokalu.
- W najmie okazjonalnym termin na opróżnienie lokalu nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania.
- W najmie instytucjonalnym termin ten wynosi co najmniej 14 dni.
- Jeśli najemca nadal nie opuszcza mieszkania, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
- Po uzyskaniu klauzuli sprawa trafia do egzekucji komorniczej.
Najbardziej praktyczna uwaga jest taka: ten dokument nie zastępuje poprawnego wypowiedzenia umowy. Jeśli umowa została rozwiązana wadliwie, sam akt nie naprawi błędu. W realnych sporach właśnie na tym często wywraca się cały „szybki tryb”. Dlatego ważne są nie tylko podpisy, ale też terminy i poprawna kolejność działań. To prowadzi do pytania, które warto rozstrzygnąć od razu: czym różni się najem okazjonalny od instytucjonalnego.
Najem okazjonalny i instytucjonalny nie działają tak samo
Obie formy są zbudowane wokół podobnej idei, ale w praktyce różnią się mocno. Dla czytelnika to ważne, bo od tej różnicy zależy nie tylko treść oświadczenia, ale też to, jakie załączniki trzeba przygotować i jakie obowiązki spadają na właściciela. Poniżej zestawiam najistotniejsze różnice bez zbędnej teorii.
| Cecha | Najem okazjonalny | Najem instytucjonalny |
|---|---|---|
| Kto zwykle wynajmuje | Właściciel będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali | Podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali |
| Lokal zastępczy | Tak, najemca wskazuje inny lokal | Nie, taki obowiązek nie występuje |
| Zgoda właściciela lokalu zastępczego | Tak, wymagana | Nie dotyczy |
| Oświadczenie najemcy | Akt notarialny z poddaniem się egzekucji i zobowiązaniem do opróżnienia lokalu | Akt notarialny z poddaniem się egzekucji i przyjęciem, że nie przysługuje lokal socjalny ani pomieszczenie tymczasowe |
| Termin w żądaniu opróżnienia lokalu | Co najmniej 7 dni | Co najmniej 14 dni |
| Zgłoszenie do urzędu skarbowego | Tak, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu | Nie jako warunek tej procedury |
To właśnie w tych detalach widać, czy ktoś korzysta z właściwego modelu, czy tylko „nazwał” umowę najmem okazjonalnym. Z mojej perspektywy to najczęstsza pułapka: strony myślą, że różnica jest kosmetyczna, a potem okazuje się, że brakuje jednego załącznika i cały mechanizm robi się znacznie słabszy. Skoro model jest już jasny, czas na koszty i terminy, bo one w praktyce najczęściej decydują o tym, czy dokument zostanie dopięty poprawnie.
Ile to kosztuje i jakie terminy trzeba pilnować
Przy takim dokumencie koszty nie są zwykle dramatyczne, ale i tak warto znać liczby. W 2026 r. maksymalna taksa notarialna za sporządzenie oświadczenia wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia, czyli 480,60 zł. To limit dla samego oświadczenia, a nie dla całej umowy ani całej obsługi notarialnej. Do rachunku mogą dojść wypisy aktu i inne techniczne pozycje, więc finalna kwota bywa wyższa.
| Element | Wartość | Co to oznacza w praktyce |
|---|---|---|
| Maksymalna taksa za oświadczenie notarialne | 480,60 zł | Limit za samo sporządzenie aktu w 2026 r. |
| Kaucja w najmie okazjonalnym | Do 6 miesięcznych czynszów | Zabezpiecza należności właściciela i koszty egzekucji |
| Zwrot kaucji | W ciągu 1 miesiąca od opróżnienia lokalu | Po potrąceniu należności właściciela |
| Zgłoszenie najmu okazjonalnego do US | 14 dni od rozpoczęcia najmu | Brak zgłoszenia osłabia ochronę właściciela |
| Termin na wskazanie nowego lokalu przy utracie poprzedniego | 21 dni | Dotyczy najmu okazjonalnego |
| Termin w żądaniu opróżnienia lokalu | 7 dni albo 14 dni | Zależnie od formy najmu |
Najważniejsze terminy są jednak bardziej operacyjne niż finansowe. Jeśli właściciel nie zgłosi najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ustawowym terminie, traci część ochrony przewidzianej dla tej formy. Jeśli najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym, musi w ciągu 21 dni wskazać nowy. A jeśli po zakończeniu umowy minie termin z żądania opróżnienia lokalu i mieszkanie nadal nie zostanie wydane, trzeba uruchamiać kolejne kroki prawne. To prowadzi prosto do błędów, które najczęściej psują cały efekt.
Najczęstsze błędy, które psują sens całego dokumentu
W tej sprawie nie ma spektakularnych błędów. Są za to drobne zaniedbania, które później kosztują najwięcej czasu i nerwów. W praktyce najczęściej widzę powtarzający się zestaw problemów:
- Brak formy notarialnej - zwykła kartka z podpisem najemcy nie daje tego samego efektu.
- Zbyt ogólny opis obowiązku - jeśli nie wiadomo dokładnie, kiedy i czego najemca ma dokonać, dokument staje się słabszy.
- Brak załączników w najmie okazjonalnym - bez lokalu zastępczego i zgody jego właściciela konstrukcja się sypie.
- Brak zgłoszenia do urzędu skarbowego - to często niedoceniany obowiązek, a jego pominięcie ma realne skutki.
- Mylenie oświadczenia z wypowiedzeniem - jedno nie zastępuje drugiego.
- Niepilnowanie 21-dniowego terminu - przy utracie prawa do lokalu zastępczego to termin krytyczny.
Ja zawsze powtarzam jedno: w takich dokumentach nie wygrywa ten, kto ma najdłuższy wzór, tylko ten, kto ma najlepiej dopięte szczegóły. Właśnie dlatego przed wizytą u notariusza warto zrobić prostą checklistę, zamiast liczyć na to, że kancelaria „sama wszystko wie”.
Co sprawdzam przed wizytą u notariusza
Jeżeli mam spojrzeć na ten temat praktycznie, to przed podpisaniem sprawdzam kilka rzeczy, które realnie decydują o skuteczności całej procedury. To nie są wielkie formalne odkrycia, tylko zdrowy porządek pracy.
- czy wybrano właściwy model najmu: okazjonalny albo instytucjonalny,
- czy dane lokalu są zapisane dokładnie i bez skrótów, które później rodzą spór,
- czy w najmie okazjonalnym jest lokal zastępczy i zgoda jego właściciela,
- czy termin opróżnienia lokalu jest wpisany jasno i zgodnie z ustawą,
- czy strony wiedzą, że sam akt notarialny nie zastępuje wypowiedzenia umowy,
- czy ktoś po stronie wynajmującego pilnuje obowiązku zgłoszenia do urzędu skarbowego, jeśli chodzi o najem okazjonalny.
Jeśli te punkty są dopięte przed wizytą u notariusza, dokument przestaje być „papierem na wszelki wypadek”, a staje się realnym narzędziem porządkującym najem. W praktyce najbardziej opłaca się zadbać o poprawną formę, załączniki i terminy, bo właśnie tam najczęściej wygrywa się albo przegrywa późniejszy spór.
