Gdy wspólnota podejmuje decyzję o podwyżce zaliczek, remoncie elewacji albo wyborze zarządu, jeden szczegół może przesądzić o tym, czy uchwała będzie skuteczna. Odpowiedź na pytanie, kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest ważna, zależy przede wszystkim od prawidłowego głosowania, wymaganej większości, treści dokumentu i zachowania podstawowych zasad procedury.
O ważności uchwały decyduje kilka konkretnych warunków
- Większość udziałów jest podstawową zasadą głosowania w dużej wspólnocie.
- Uchwałę można podjąć na zebraniu, przez indywidualne zbieranie głosów albo w trybie mieszanym.
- Do przyjęcia uchwały zwykle nie potrzeba określonego kworum, czyli minimalnej liczby obecnych właścicieli.
- Treść uchwały musi być zgodna z ustawą, umową właścicieli i zasadami prawidłowego zarządzania.
- Właściciel ma zazwyczaj 6 tygodni na zaskarżenie uchwały do sądu.
Najpierw trzeba ustalić, jaka wspólnota podejmuje uchwałę
W budynku z większą liczbą lokali zastosowanie ma przede wszystkim ustawa o własności lokali. Jeżeli w nieruchomości wyodrębniono więcej niż trzy lokale, właściciele podejmują uchwały według zasad określonych w tej ustawie, a zarząd zajmuje się bieżącym administrowaniem nieruchomością wspólną.
Inaczej wygląda sytuacja w tak zwanej małej wspólnocie, czyli w budynku, w którym liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie przekracza trzech. W takim przypadku stosuje się przede wszystkim przepisy o współwłasności z Kodeksu cywilnego. Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd często potrzebna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli, dlatego mechaniczne stosowanie zasady większości udziałów może prowadzić do błędu.
W praktyce właśnie ten punkt bywa pomijany. Przed oceną uchwały sprawdzam więc nie tylko wynik głosowania, ale także liczbę lokali i sposób zarządu nieruchomością. Dopiero wtedy można właściwie ocenić, czy uchwała została podjęta przez właściwy organ i w odpowiednim trybie.
Jak powinna wyglądać prawidłowo podjęta uchwała
W dużej wspólnocie uchwałę można podjąć na zebraniu właścicieli, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo w trybie mieszanym. Oznacza to, że część właścicieli może zagłosować na zebraniu, a pozostałe głosy mogą zostać zebrane później.
Jeżeli odbywa się zebranie, każdy właściciel powinien zostać zawiadomiony na piśmie co najmniej tydzień wcześniej. Zawiadomienie powinno wskazywać dzień, godzinę, miejsce oraz porządek obrad. Gdy planowana uchwała ma zmienić wzajemne prawa i obowiązki właścicieli, trzeba również przedstawić treść tej zmiany.
Brak prawidłowego zawiadomienia nie zawsze automatycznie oznacza nieważność uchwały. Znaczenie ma to, czy uchybienie mogło wpłynąć na wynik głosowania albo ograniczyć właścicielowi realną możliwość obrony jego interesów. Sąd Najwyższy wskazywał podobnie przy głosowaniu indywidualnym, uznając, że pominięcie właściciela może być podstawą uchylenia uchwały, jeśli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.
Przy głosowaniu indywidualnym zarząd powinien zebrać głosy w sposób pozwalający ustalić, kto, kiedy i nad jaką uchwałą głosował. Po zakończeniu głosowania każdy właściciel powinien otrzymać na piśmie informację o treści przyjętej uchwały. Podpisy wszystkich mieszkańców nie są jednak konieczne, ponieważ uchwałę podejmuje się większością, a nie jednomyślnie, chyba że szczególne przepisy wymagają inaczej.
Większość liczy się udziałami, a nie liczbą mieszkańców
Standardowo uchwała zostaje przyjęta, gdy za jej podjęciem opowiedzą się właściciele mający ponad 50 procent udziałów w nieruchomości wspólnej. Udział wynika z aktu własności lokalu i najczęściej zależy od powierzchni mieszkania wraz z pomieszczeniami przynależnymi.
Przykład jest prosty. Jeżeli za remont dachu głosują właściciele reprezentujący łącznie 54 procent udziałów, uchwała może zostać przyjęta, nawet gdy poparło ją tylko kilku z kilkunastu właścicieli. Odwrotna sytuacja, czyli poparcie sześciu osób dysponujących łącznie 46 procentami udziałów, nie wystarczy.
| Sytuacja | Skutek |
|---|---|
| Za uchwałą oddano 52 procent udziałów | Uchwała co do zasady została przyjęta |
| Za uchwałą oddano 48 procent udziałów | Brak wymaganej większości |
| Większość właścicieli nie przyszła na zebranie | Nie blokuje uchwały, jeśli zebrano wymaganą większość udziałów |
| Właściciel wstrzymał się od głosu | Wstrzymanie nie jest głosem za uchwałą |
W określonych przypadkach możliwe jest głosowanie według zasady jeden właściciel, jeden głos. Może to wynikać z umowy właścicieli albo z uchwały dotyczącej konkretnej sprawy. Taki tryb jest również uruchamiany na żądanie właścicieli posiadających łącznie co najmniej jedną piątą udziałów, gdy większość udziałów należy do jednego właściciela albo suma udziałów nie wynosi dokładnie jedności.
Nie należy też mylić braku kworum z brakiem większości. Ustawa o własności lokali co do zasady nie wymaga, aby na zebraniu pojawiła się określona liczba osób. Liczy się wynik głosowania według właściwej metody, a nie sama frekwencja.
Treść uchwały musi mieć związek z zarządzaniem nieruchomością
Uchwała powinna dotyczyć spraw należących do zarządu nieruchomością wspólną. Typowymi przykładami są remont części wspólnych, ustalenie planu gospodarczego, wybór zarządu, zaciągnięcie kredytu na modernizację budynku czy określenie wysokości zaliczek na koszty utrzymania.
Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd sama decyzja właścicieli może nie wystarczyć. Uchwała powinna wtedy wyrażać zgodę na konkretną czynność i udzielać zarządowi odpowiedniego pełnomocnictwa. Jeżeli dana czynność wymaga szczególnej formy, na przykład aktu notarialnego, pełnomocnictwo również musi spełniać wymogi przewidziane przez prawo.
Dotyczy to także uchwał związanych z czynszem, choć w przypadku właścicieli lokali precyzyjniej mówi się o zaliczkach na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Podwyżka powinna mieć uzasadnienie w planowanych lub rzeczywistych kosztach, takich jak sprzątanie, energia części wspólnych, konserwacja, ubezpieczenie czy fundusz remontowy. Sama ogólna decyzja o „podniesieniu czynszu” bez wskazania podstawy i kwoty może być trudna do obrony.
Uchwała nie może naruszać ustawy, umowy właścicieli ani zasad prawidłowego zarządzania. Nie powinna też bez uzasadnienia przerzucać kosztów nieruchomości wspólnej na jednego właściciela albo ingerować w jego lokal wyłącznie dlatego, że pozostali uznali to za wygodne.
Jak samodzielnie sprawdzić, czy uchwała jest prawidłowa
Najlepiej nie zaczynać od pytania, czy uchwała jest dla nas korzystna. Najpierw sprawdzam cztery elementy, które można zweryfikować na podstawie dokumentów wspólnoty.
- Treść uchwały powinna jasno określać decyzję, kwoty, terminy i zakres upoważnienia dla zarządu.
- Lista właścicieli i udziałów pozwala sprawdzić, czy prawidłowo obliczono wynik głosowania.
- Protokół lub karty do głosowania powinny pokazywać, kto oddał głos i w jakim trybie.
- Zawiadomienie o zebraniu trzeba porównać z datą zebrania i porządkiem obrad.
- Uzasadnienie finansowe jest szczególnie ważne przy podwyżce zaliczek, remoncie lub kredycie.
Przy uchwale o remoncie elewacji sprawdzę na przykład, czy wskazano zakres prac, kosztorys, źródło finansowania i osobę upoważnioną do podpisania umowy. Sama informacja, że „wspólnota wyraża zgodę na remont”, może być zbyt ogólna, jeśli zarząd ma później swobodnie wydać kilkaset tysięcy złotych.
Najczęstszy błąd polega na uznaniu, że uchwała jest nieważna tylko dlatego, że właściciel nie był obecny. Nieobecność nie daje automatycznego prawa do unieważnienia decyzji. Znaczenie ma to, czy prawidłowo policzono głosy, czy właściciel został zawiadomiony i czy uchwała narusza prawo albo jego uzasadniony interes.
Co zrobić, gdy uchwała budzi poważne wątpliwości
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli jest ona niezgodna z prawem lub umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania albo w inny sposób narusza jego interesy. Pozew kieruje się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, a nie przeciwko samemu zarządcy.
Termin wynosi 6 tygodni. Przy uchwale podjętej na zebraniu liczy się go od dnia podjęcia uchwały, natomiast przy indywidualnym zbieraniu głosów od dnia powiadomienia właściciela o jej treści. Nie warto czekać do ostatniego dnia, ponieważ trzeba jeszcze przygotować dokumenty i prawidłowo sformułować żądanie.
Samo zaskarżenie nie wstrzymuje wykonania uchwały. Jeżeli decyzja dotyczy na przykład podpisania umowy remontowej albo poboru wyższych zaliczek, można złożyć wniosek o wstrzymanie jej wykonania na czas procesu. Ostatecznie rozstrzyga sąd.
W praktyce dobrze jest najpierw pisemnie poprosić zarząd o udostępnienie protokołu, kart głosowania, listy udziałów i dokumentów finansowych. Taki krok nie zastępuje pozwu i nie zatrzymuje sześciotygodniowego terminu, ale często szybko pokazuje, czy problem dotyczy rachunków, procedury, czy samej treści decyzji.
Najważniejszy test uchwały przed zapłatą wyższych zaliczek
Jeżeli uchwała podnosi miesięczne opłaty, sprawdź przede wszystkim, czy wskazuje konkretną kwotę, datę wejścia w życie i rodzaj kosztu. Porównaj ją z planem gospodarczym oraz rozliczeniem poprzedniego okresu. Podwyżka może być uzasadniona, ale nie powinna być całkowicie oderwana od potrzeb budynku.
Moja praktyczna zasada jest prosta: prawidłowa uchwała powinna dać się odtworzyć z dokumentów. Po lekturze protokołu i zestawienia głosów właściciel powinien wiedzieć, nad czym głosowano, kto podjął decyzję, jak policzono większość i z czego wynika obciążenie. Jeśli któregoś z tych elementów brakuje, uchwała wymaga dokładniejszej analizy, zwłaszcza przed podpisaniem umowy lub rozpoczęciem pobierania wyższych zaliczek.
