Umowa najmu mieszkania na czas określony dobiegła końca, ale lokator nadal mieszka w lokalu, a właściciel przyjmuje kolejne płatności. Czy oznacza to automatyczne przedłużenie umowy? Właśnie takie sytuacje reguluje art. 674 Kodeksu cywilnego, często oznaczany skrótowo jako 674 kc. Wyjaśniam, kiedy działa tak zwane milczące przedłużenie najmu, jakie zachowania świadczą o zgodzie wynajmującego i jak uniknąć sporu o dalsze korzystanie z mieszkania.
Najważniejsze zasady dalszego najmu po upływie umowy
- Samo pozostanie w mieszkaniu po terminie nie wystarcza do przedłużenia najmu.
- Potrzebne jest dalsze używanie lokalu oraz zgoda wynajmującego, także wyrażona w sposób dorozumiany.
- W razie wątpliwości najem uznaje się za przedłużony na czas nieoznaczony, a nie na kolejny taki sam okres.
- Przyjęcie czynszu po zakończeniu umowy może być dowodem zgody, ale nie zawsze rozstrzyga sprawę.
- Wynajem lokalu mieszkalnego podlega także przepisom o ochronie praw lokatorów, które mogą ograniczać możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela.
Co dokładnie oznacza art. 674 Kodeksu cywilnego
Przepis dotyczy sytuacji, w której po upływie terminu wskazanego w umowie albo po upływie okresu wypowiedzenia najemca nadal korzysta z rzeczy, a wynajmujący to akceptuje. Jeśli z okoliczności nie wynika jasno inny zamiar, przyjmuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
To ważne rozróżnienie. Nie dochodzi tu automatycznie do zawarcia kolejnej umowy na rok, miesiąc czy inny okres. Powstaje stosunek najmu bez określonej daty końcowej, który można później zakończyć zgodnie z umową oraz właściwymi przepisami o wypowiedzeniu.
W praktyce oznaczenie 674 kc odnosi się więc nie do zwykłego aneksu, lecz do tak zwanego milczącego przedłużenia najmu. Strony nie podpisują nowego dokumentu, ale ich zachowanie może wskazywać, że nadal chcą utrzymać najem.
Kiedy dochodzi do milczącego przedłużenia najmu
Żeby zastosować ten mechanizm, muszą wystąpić jednocześnie dwa elementy. Najemca powinien nadal korzystać z mieszkania, a wynajmujący powinien wiedzieć o tym i wyrażać na to zgodę. Brak któregokolwiek z tych warunków może oznaczać, że umowa nie została przedłużona.
Dalsze korzystanie z mieszkania
Najemca musi faktycznie używać lokalu po zakończeniu umowy. Może w nim mieszkać, przechowywać swoje rzeczy albo korzystać z niego zgodnie z wcześniejszym przeznaczeniem. Samo pozostawienie kluczy lub kilku rzeczy w mieszkaniu nie zawsze będzie jednak wystarczające.
Znaczenie ma także moment, w którym doszło do wygaśnięcia umowy. Jeśli właściciel skutecznie wypowiedział najem i wyraźnie zażądał opuszczenia lokalu, dalsze przebywanie w mieszkaniu nie tworzy automatycznie nowej umowy.
Zgoda wynajmującego
Zgoda nie musi przybrać formy pisemnej. Może wynikać z zachowania właściciela, na przykład z regularnego przyjmowania czynszu, prowadzenia korespondencji tak, jakby najem nadal trwał albo uzgadniania z lokatorem spraw dotyczących bieżącego użytkowania mieszkania.
Nie wystarczy jednak samo milczenie wynajmującego. Jeśli właściciel nie wiedział, że najemca nadal korzysta z lokalu, albo od początku sprzeciwiał się temu korzystaniu, trudno mówić o zgodzie dorozumianej. W sporze sąd będzie oceniał całokształt zachowania obu stron, a nie jeden wyrwany fakt.
| Sytuacja po zakończeniu umowy | Możliwa ocena |
|---|---|
| Najemca mieszka dalej, a właściciel przyjmuje czynsz bez zastrzeżeń | Silny argument za zgodą na dalszy najem |
| Najemca mieszka dalej, ale właściciel żąda wydania lokalu | Brak oczywistej zgody na przedłużenie |
| Właściciel nie wie, że lokal nadal jest używany | Samo korzystanie nie wystarcza |
| Strony podpisały aneks na kolejny okres | Decyduje treść aneksu, a nie domniemanie z art. 674 |
Jak rozpoznać zgodę właściciela w praktyce
Najwięcej nieporozumień pojawia się przy płatnościach po terminie. Przyjęcie pieniędzy za kolejny miesiąc może sugerować, że wynajmujący zgadza się na dalsze zajmowanie lokalu. Nie jest to jednak dowód absolutny, zwłaszcza gdy przelew został opisany jako odszkodowanie, bezumowne korzystanie albo zaległość.
Dlatego sam przelew nie powinien być jedynym elementem oceny. Sprawdzam także treść wiadomości, sposób wystawiania rachunków, rozmowy o naprawach, rozliczenia mediów i to, czy właściciel podejmował działania typowe dla trwającego najmu.
Przeczytaj również: Pleśń w wynajmowanym mieszkaniu - Kto płaci i co robić?
Co może potwierdzać zgodę
- przyjmowanie czynszu po dacie zakończenia umowy,
- uzgadnianie terminów napraw i przeglądów,
- potwierdzanie dalszego zamieszkiwania bez wezwania do wyprowadzki,
- rozliczanie opłat tak samo jak w czasie obowiązywania umowy,
- wiadomości, w których właściciel odnosi się do lokatora jak do nadal trwającego najmu.
Jeżeli właściciel chce odzyskać lokal, powinien jasno zakomunikować swój sprzeciw i wskazać termin wydania mieszkania. Z kolei najemca, który chce zostać, powinien poprosić o pisemne potwierdzenie dalszych warunków. Krótka wiadomość e-mail często chroni obie strony lepiej niż późniejsze domysły.
Co zmienia przedłużenie na czas nieoznaczony
Przedłużenie na czas nieoznaczony nie oznacza, że najemca otrzymuje bezterminową gwarancję mieszkania. Oznacza tylko, że nie ma już ustalonej daty końcowej i stosunek najmu może zostać zakończony przez wypowiedzenie, o ile jest ono dopuszczalne i zostało złożone prawidłowo.
Przy zwykłym najmie ustawowe terminy wypowiedzenia zależą między innymi od tego, jak często płacony jest czynsz. Przy czynszu miesięcznym zasadniczo stosuje się termin wypowiedzenia na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że umowa przewiduje inne rozwiązanie zgodne z prawem.
W przypadku mieszkania trzeba zachować większą ostrożność. Najem lokalu mieszkalnego podlega również ustawie o ochronie praw lokatorów, która ogranicza możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela i wymaga spełnienia określonych przesłanek. Nie można więc zakładać, że każde przedłużenie na czas nieoznaczony da się zakończyć z dnia na dzień.
Zmianie nie ulegają automatycznie wszystkie warunki umowy. Co do zasady nadal znaczenie mają ustalenia dotyczące czynszu, kaucji, opłat dodatkowych, odpowiedzialności za szkody i sposobu korzystania z lokalu. Problem może powstać wtedy, gdy strony zaczynają stosować nowe warunki bez ich wyraźnego potwierdzenia.
Jak bezpiecznie uregulować sytuację po terminie umowy
Najlepsze rozwiązanie zależy od tego, czy strony chcą kontynuować najem, czy tylko potrzebują czasu na wyprowadzkę. Właściciel i najemca nie muszą pozostawiać sprawy domysłom. Mogą szybko uporządkować ją jednym krótkim dokumentem.
| Cel stron | Najbezpieczniejsze rozwiązanie | Dlaczego ma sens |
|---|---|---|
| Dalszy najem przez kilka miesięcy | Aneks z konkretną datą końcową | Obie strony znają termin zakończenia |
| Dalsze mieszkanie bez określonej daty | Pisemne potwierdzenie najmu na czas nieoznaczony | Ogranicza spory o zgodę i warunki |
| Krótki okres na wyprowadzkę | Porozumienie z datą wydania lokalu | Ustala termin, płatności i rozliczenie kaucji |
| Brak zgody na dalsze korzystanie | Pisemne wezwanie do opuszczenia lokalu | Jasno pokazuje sprzeciw wynajmującego |
W dokumencie dobrze wskazać przede wszystkim datę, wysokość czynszu, sposób rozliczania mediów oraz termin przekazania mieszkania. Przy zakończeniu najmu przydaje się także protokół z opisem stanu lokalu, stanami liczników i liczbą przekazanych kluczy.
Jeśli strony wybierają pozostawienie sytuacji bez podpisywania aneksu, powinny przynajmniej wymienić wiadomości potwierdzające wspólne ustalenia. Trzeba też uważać na zmianę czynszu. Nowa kwota powinna być zaakceptowana jasno, ponieważ sama wpłata innej sumy może później stać się źródłem sporu o warunki dalszego najmu.
Jedna wiadomość może zamknąć najem bez niepotrzebnego sporu
Jeżeli lokator ma zostać w mieszkaniu, praktyczne będzie wysłanie wiadomości o treści: „Potwierdzamy dalsze korzystanie z lokalu przy ul. ... na czas nieoznaczony, przy czynszu w wysokości ... zł miesięcznie i dotychczasowych zasadach rozliczania opłat”. Jeśli strony chcą zakończyć najem, lepiej napisać wprost, do którego dnia lokal zostanie opróżniony i kiedy nastąpi przekazanie kluczy.
Takie potwierdzenie nie zastępuje analizy całej umowy ani przepisów dotyczących lokali mieszkalnych, ale porządkuje najważniejszą kwestię: czy strony zgadzają się na dalszy najem i na jakich warunkach. Przy większej zaległości, konflikcie o wypowiedzenie lub odmowie wydania lokalu warto skonsultować dokumenty z prawnikiem, zanim sprawa przerodzi się w kosztowny spór.
